05. Dezember 2017, 14:19 Uhr

Outlet-Center

Warum ein Outlet-Center in Pohlheim nicht das Ende des Gießener Selterswegs ist

Die Pläne für ein Outlet-Center in Garbenteich stoßen auf reichlich Kritik. Doch »Outlet-Papst« Joachim Will erklärt, wie das Großprojekt sogar ein Gewinn für den Seltersweg sein kann.
05. Dezember 2017, 14:19 Uhr
Investor Neinver betreibt im elsässischen Roppenheim ein Outlet-Center, das Vorbild für das Projekt im Garbenteicher Gewerbegebiet Ost sein könnte. (Fotos: dpa/pm)

Die Pläne für ein Outlet-Center in Garbenteich stoßen auf Kritik, rechtlich ist die Ansiedlung laut Regionalplan nicht möglich. Dr. Joachim Will, Unternehmensberater und »Outlet-Papst«, spricht im Interview über gescheiterte Projekte und erklärt, warum sich ein Outlet für die Region auch lohnen kann. Außerdem weiß er, wer am Ende über die Outlet-Pläne entscheidet.

Kann es eine friedliche Koexistenz zwischen dem Einzelhandel vor Ort und einem Outlet-Center geben?

Dr. Joachim Will : Wenn das Konzept eines Outlet-Centers nicht attraktiv ist, dann schöpfen Sie ausschließlich Kaufkraft unmittelbar aus dem Umland. Dann stehen Sie im direkten Wettbewerb mit dem lokalen Einzelhandel. Je attraktiver ein Outlet-Center aber ist, umso mehr Menschen von weiter her zieht es an, die dann zum Teil auch den Einzelhandel vor Ort nutzen – und umso geringer ist die negative Auswirkung auf die Region, und umso eher sind per Saldo positive Wirkungen möglich.

Jedes sechste bis siebte Projekt geht schief

Joachim Will

 

Welche Risiken birgt ein Outlet-Center?

Will: Bei keiner Vertriebsform des stationären Einzelhandels gibt es eine ähnliche Havariequote wie bei den Outlet-Centern. Derzeit gibt es 171 Outlet-Center in Europa. 26 weitere Outlet-Center wurden gebaut, in Betrieb genommen und wieder geschlossen. Das heißt: Jedes sechste bis siebte Projekt geht schief. Es sind immer dieselben Gründe: falscher Standort, ein unerfahrener Betreiber. Oder das Outlet-Center liegt zu nah zu einem starken Wettbewerber.

 

Outlet-Center sind spezialisiert auf Bekleidung, Schuhe und Sport. Geschäfte in den Innenstädten aber genauso.

Will: Daher sollte die Planung von Outlet-Centern durch die Investoren ebenso wie durch die Genehmigungsbehörden sehr sorgfältig und verantwortungsbewusst sein. Es sind sensible Sortimente, die eine hohe Bedeutung für die Funktionsfähigkeit der Innenstädte haben. Wenn das schiefgeht, kann man einen Schaden anrichten, den Sie kaum auffangen können.

 

+++ Mehr zum Thema: Das ist in Garbenteich geplant +++

 

Schaden in welcher Form?

Will: Wenn ein solches Center im direkten Wettbewerb mit einer Innenstadt steht, den Umsatz abzieht und dort Läden schließen, hat die Innenstadt ein massives Problem.

 

Was muss man tun, damit es zu diesem Schaden nicht kommt?

Will: Dazu muss eben der Standort geeignet sein, das Konzept des Betreibers muss professionell sein. Wichtig ist, gute Marken zu haben. Sonst sind die Leute nicht bereit, weite Strecken zu fahren. Man muss tolle Aufenthaltsqualität bieten. Dann muss das Ganze in ein enges planungsrechtliches Korsett eingepasst werden: genaue Vorschriften und am besten ein Controlling, damit im Outlet-Center auch nur das verkauft wird, was zulässig ist. Erfahrene und leistungsstarke Betreiber sind bereit, sich solchen Vorgaben zu unterwerfen.

 

Würden Sie Pohlheim als geeigneten Standort einschätzen?

Will: Dafür kenne ich Pohlheim zu wenig. Sie brauchen auf jeden Fall eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit. Weil die überwiegende Mehrheit der Kunden mit dem Auto kommt. Deshalb sind die Grünen ja auch grundsätzlich dagegen (lacht). Dann brauchen Sie ausreichende Flächen. Sie müssen ja auch umfangreiche Parkplatzflächen bereitstellen. Unter 60 000 Quadratmeter Grundfläche brauchen Sie da gar nicht erst anfangen, besser sind 100 000. Dann sollte das nächste gute, leistungsstarke Outlet-Center ein gutes Stück entfernt sein. Bei Pohlheim ist das sicher der Fall.

Wer ein Outlet-Center ansiedelt, um die Haushaltskasse zu sanieren, ist auf der falschen Spur

Joachim Will

 

Pohlheims Bürgermeister rechnet mit 1,5 bis 2 Millionen Euro Gewerbesteuereinnahmen durch ein Outlet-Center. Ist das möglich?

Will: Ja, wenn es sich etabliert hat und läuft. Sicher nicht in den ersten Jahren.

 

In Leipzig sind durch ein Outlet-Center im vergangenen Jahr nur 150 000 Euro an Gewerbesteuer zusammengekommen.

Will: Das Center gibt es gerade mal seit anderthalb Jahren, das muss sich erst noch entwickeln. Wer aber ein Outlet-Center ansiedelt, um die lokale Haushaltskasse zu sanieren, ist völlig auf der falschen Spur. Man macht so etwas nicht wegen Steuereinnahmen. Es muss andere Gründe geben: städtebauliche, raumordnerische oder wirtschaftsstrukturelle. Ein Beispiel ist Zweibrücken in Rheinland-Pfalz. Die haben ein relativ großes Outlet-Center mit einer Verkaufsfläche von 21 000 Quadratmetern, in einer Region mit niedriger Kaufkraft und hoher Arbeitslosigkeit angesiedelt.

+++ Mehr zum Thema: Pro und Kontra: Sind die Pläne für das Gewerbegebiet Garbenteich-Ost sinnvoll oder nicht? +++

Jetzt ist das Outlet-Center der größte Arbeitgeber in der Region, bietet 1400 Arbeitsplätze. Die Leute, die dort arbeiten, fragen vor Ort Waren und Dienstleistungen nach, da entsteht Wertschöpfung. Wir wissen zwar: Der Handel in der Region hat Auswirkungen des Outlet-Centers zu spüren bekommen. Im Sportsegment gab es Umsatzrückgänge. Da stellt sich aber die Frage: Wäre das anders gekommen, ohne das Outlet-Center und ohne die mehr als 1000 Arbeitsplätze? Das hat uns noch niemand beantwortet.

Wenn die Landesregierung sagt: Wir wollen das Outlet-Center haben, dann kommt das

Joachim Will

Der Investor Neinver verspricht 700 Arbeitsplätze in Pohlheim. Ist das realistisch?

Will: Ja, die Größenordnung passt.

 

Das Outlet-Center wurde als touristisches Infrastrukturprojekt vorgestellt. Das hat so manchen erstmal irritiert.

Will: Es geht beim Betrieb von Outlet-Centern schon lange nicht mehr um die Ware. Natürlich ist rabattierte Markenware der Kern des Marketing-Konzepts. Aber Sie kriegen jedes Produkt, das Sie im Outlet-Center rabattiert bekommen, noch günstiger im Internet – und zum selben Preis in der Innenstadt. Es geht um etwas anderes. Wir nennen es Soziales Einkaufsverhalten. Es hat sich gezeigt, dass Outlet-Center beliebte Ziele für einen Tagesausflug sind. Unsere Studien zeigen: In Outlet-Center geht man eigentlich immer in Begleitung von Familie und Freunden. Wir glauben, dass es eine einzige Vertriebsform des stationären Handels gibt, die völlig immun gegen das Online-Shopping ist. Und das sind die Outlet-Center. Ich kenne niemanden, der in einem Outlet-Center war, nach Hause gekommen ist und dann recherchiert hat, was er tatsächlich gespart hat.

 

Nach rechtlicher Lage ist die Ansiedlung in einem Unterzentrum unmöglich. Wie wahrscheinlich ist, dass ein Outlet-Center in Pohlheim entsteht?

Auf der grünen Wiese bei Garbenteich soll ein Outlet-Center entstehen.	(Foto: Schepp)
Auf der grünen Wiese bei Garbenteich soll ein Outlet-Center entstehen. (Foto: Schepp)

Will: Das ist schwer einzuschätzen. Aber dass in Hessen über kurz oder lang ein Outlet-Center kommt, ist eine Frage der Zeit. Schauen Sie in andere Bundesländer, wo Landesregierungen aktiv daran arbeiten, Outlet-Center zu ermöglichen. Weil sie erkannt haben, dass der Zug sonst an ihnen vorbeifährt, wenn sie nicht die Möglichkeiten dafür schaffen. In Thüringen steht im Landesentwicklungsplan klipp und klar: Wir wollen ein Outlet am Hermsdorfer Kreuz. Die Niedersachsen haben so etwas schon vor Jahren vorgemacht.

+++ Wie die Pläne aus Garbenteich in Gießen aufgenommen werden +++

 

Solche konkreten Ziele gibt es in Hessen nicht. Der Landesentwicklungsplan ist für Outlet-Center eher restriktiv.

Will: Das war bundesweit überall der Fall, mit Ausnahme von Rheinland-Pfalz. Das hat sich sukzessive gelockert.

 

Denken Sie, dass die Lage auch in Hessen gelockert wird? Oder welchen Weg wird der Investor Neinver gehen?

Will: Es wird wohl auf ein Zielabweichungsverfahren hinauslaufen.

 

Dann würde die Regionalversammlung entscheiden.

Will: Am Ende des Tages wird nach meiner Vermutung die Landesregierung entscheiden. Wenn die Landesregierung sagt: Wir wollen das haben, dann kommt das. Ich bringe es mal so direkt auf den Punkt, weil das unserer Erfahrung an anderer Stelle entspricht. Da kann im Landesentwicklungsplan stehen, was will.

Die Planung eines Outlet-Centers ist ein Marathon, vergleichbar mit dem Bau eines Atomkraftwerkes

Joachim Will

Mit welchem Zeitraum ist zu rechnen? Sie haben die Planung eines Outlet-Centers einmal als Marathon beschrieben, »vergleichbar mit dem Bau eines Atomkraftwerks«.

Will: Das war sehr pointiert. Was ich damit ausdrücken wollte: Sie haben lange Genehmigungsverfahren und Widerstand von allen Seiten. Bei freundlich gesinnter Landesregierung kann das Verfahren auch nur zwei bis drei Jahre dauern. Dann kann aber immer noch eine Gemeinde wie Gießen den Klageweg wählen. Das kann dauern.

+++ Mehr zum Thema: Wirtschaftsministerium sieht Outlet-Center "von Absegnung weit entfernt" +++

 

Planungen für Outlet-Center sollen auch schon mal 20 Jahre gedauert haben.

Will: Von 20 Jahren weiß ich nichts. Aber in Soltau waren es 15 Jahre.

 

Die Investoren bereiten das Projekt in Pohlheim seit zwei Jahren vor, lange wurde es geheim gehalten. Ist das üblich?

Will: Ja. Der Investor prüft ganz am Anfang den Standort. Ist der Ort geeignet, redet er dann mit Markenherstellern. Das ist der sogenannte »Tenant Demand Report«. Erst wenn ein wesentlicher Teil der Kernmarken Ja sagt, wird das Projekt weiterverfolgt.

Eine Verödung der Innenstadt ist nirgends feststellbar

Joachim Will

 

Würden Sie die hessische Landesregierung als freundlich gesinnt gegenüber einem Outlet einschätzen?

Will: Wir haben einen grünen Wirtschaftsminister (lacht). Ein Beispiel: Aktuell soll das Outlet-Center in Wertheim erweitert werden. Die Grünen vor Ort übrigens sind dafür. Aber der grüne Verkehrsminister, der auch für die Raumordnung zuständig ist, sagt apodiktisch Nein.

 

Gibt es Beispiele, wonach Outlet-Center zu wesentlichen Kaufkraftverlusten im Umland geführt haben?

Einen vollen Seltersweg, den wollen Stadt und Handel auch künftig haben. (Foto: Schepp)
Einen vollen Seltersweg, den wollen Stadt und Handel auch künftig haben. (Foto: Schepp)

Will: Bisher ist uns nichts bekannt. 14 Outlet-Center sind in Deutschland in Betrieb. Und das bereits seit teilweise deutlich mehr als 10 Jahren. In Zweibrücken gab es Umsatzrückgänge im Sporthandel. Eine Verödung der Innenstadt oder einzelner Geschäftsstraßen war aber nirgends feststellbar. Das heißt nicht, dass das irgendwann der Fall sein kann.

 

In Soltau heißt es, dass Händler Umsatzrückgänge um 30 Prozent beklagen.

Will: Das ist völliger Unsinn, den Bericht habe ich auch gelesen. Wir sind dort Gutachter im Auftrag der Landesregierung, wir machen dort das Controlling und das Monitoring. Es gab in Soltau genau zwei Schließungen im Textilsektor in Folge der Ansiedlung des Outlet-Centers. Der eine Betrieb stand schon Jahre vorher auf der Kippe. Der andere Laden hat geschlossen, weil die Inhaberin auf die 80 zugegangen ist und keinen Nachfolger gefunen hat. Mit dem Outlet-Center hatte das nichts zu tun.

Info

Der "Outlet-Papst"
Joachim Will (Foto: pm)
Joachim Will (Foto: pm)

Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des Planungsbüros Ecostra, berät Investoren, Handelsunternehmen und Center-Betreiber sowie Städte, Gemeinden und Landesregierungen europaweit bei der Entwicklung von Shopping-Centern und Factory-Outlets. Der Wiesbadener gilt als »Outlet-Papst«. Ecostra hat auch Neinver beraten, das in Pohlheim ein Outlet-Center errichten will. In das Projekt in Garbenteich ist Ecostra bislang nicht involviert. Wills Unternehmen erstellt im Rahmen von geplanten Einkaufszentren Machbarkeitsstudien, Standortuntersuchungen und Strukturanalysen.

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