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In der Herderstraße in Watzenborn-Steinberg will ein Investor 46 Wohneinheiten bauen. FOTO: PAD

Nachverdichten mit Gefühl

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Für die Kommunen wird es schwerer, neues Bauland auszuweisen. Durch Nachverdichtung soll darum neuer Wohnraum geschaffen werden. Diese kann gut funktionieren, aber auch für Konflikte sorgen, wie zwei Projekte in Pohlheim zeigen.

Vom alten Supermarkt in der Herderstraße in Watzenborn-Steinberg ist nichts außer einem großen Haufen Bauschutt übrig. Auf dem Areal will ein Investor unter dem Projektnamen "Wohnen am Lückenbach" 46 Wohnungen bauen. Vorgesehen sind laut Internetseite des Investors drei Gebäude mit zwei oder drei Voll- und einem Staffelgeschoss. Das Projekt erhielt ohne größere Diskussionen die Genehmigung, die Pohlheimer SPD hätte sich lediglich die Schaffung von einigen Sozialwohnungen gewünscht.

Selber Ort, andere Straße: In der Bruchstraße schlug ein wesentlich kleineres Bauprojekt hohe Wellen. Dort wollte ein Bauherr die Grenzen des Bebauungsplans ausreizen. Massiver Widerstand der Nachbarn war die Folge, die Pohl-heimer Stadtverordneten verhängten letztlich eine Veränderungssperre.

Die beiden Fälle zeigen, wie unterschiedlich Projekte der Nachverdichtung in einem Ort gesehen werden können. Und dass nicht unbedingt der Umfang eines Projekts dafür entscheidend ist, ob es für Konflikte sorgen wird. Es komme oft darauf an, ob für die Nachbarn mehr Vor- und Nachteile zu erwarten sind, sagt Pohlheims Bürgermeister Udo Schöffmann.

Beim Projekt in der Herderstraße hätten die Anwohner festgestellt, dass für sie die Vorteile überwiegen dürften. Das Areal wurde zwischenzeitlich für logistische Zwecke genutzt. Dies führte dazu, dass Lkw in der Straße geparkt waren oder bereits morgens um 5.30 Uhr umher fuhren. Bei einer weiterhin gewerblichen Nutzung hätte dies wieder gedroht. "Das hat nun ein Ende", sagt Schöffmann.

Da in der Herderstraße an dieser Stelle bereits größere Wohnblöcke in unmittelbarer Nachbarschaft stehen, wird sich die neue Bebauung zudem in den vorhandenen Bestand einpassen - ein weiterer Faktor, der über Erfolg und Misserfolg der Nachverdichtung entscheidet.

Um zu verhindern, dass neben einem eingeschossigen Haus der Nachbar einen Wolkenkratzer errichtet, stellt die Kommune Bebauungspläne auf. Bei Neubaugebieten ist darin vieles geregelt, von der maximalen Bauhöhe bis teilweise sogar der Form des Daches. In den Ortskernen und seit Jahrzehnten bestehenden Vierteln ist dies jedoch oft anders: Entweder fehlen Angaben in den Bebauungsplänen oder diese sind gar nicht vorhanden.

Für diese Gebiete alle Bebauungspläne neu aufzustellen oder zu überarbeiten, wäre schier unmöglich: Es würde über Jahre die Verwaltung lahmlegen und Unsummen kosten, verdeutlicht Schöffmann.

In Pohlheim achtet man darum besonders auf ein Kriterium: "Es muss geprüft werden, ob es in den Gebietscharakter passt", sagt der Bürgermeister. Konflikte ließen sich vermeiden, wenn sich Bauherren bereits im Vorfeld nicht nur um ihre Rendite, sondern auch die Sicht der Nachbarn Gedanken machen würden, ist sich Schöffmann sicher.

Die Gemeinde Pohlheim hat zudem ein funktionales Werkzeug gefunden, um überdimensionierten Bauprojekten generell einen Riegel vorzuschieben: die Stellplatzsatzung.

In Pohlheim werden in der Regel pro Wohnung zwei Stellplätze gefordert. Diese müssen auf dem Grundstück angelegt werden und dürfen auch nicht hintereinander angeordnet sein. "Wir haben im Kreis die schärfste Stellplatzsatzung", sagt der Bürgermeister. "Das führt zu einer Baubegrenzung." Beim Projekt in der Herderstraße wird es eine große Tiefgarage geben, um der Satzung zu entsprechen. Das entschärft die Parksituation.

Generell sieht der Pohlheimer Bürgermeister die Nachverdichtung als einen der Wege, den die Kommune gehen muss. Bauland könne nicht mehr in so großem Maße wie früher ausgewiesen werden. Gleichzeitig sei die Zahl der möglichen Areale für eine Nachverdichtung überschaubar. Zudem würden auch Flächen für Gewerbe gebraucht. Eine anspruchsvolle Aufgabe für Kommunen, dem gerecht zu werden.

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