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Zu viel Macht für Verwalter?

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Von: Rüdiger Geis

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Eigentumswohnungen in Frankfurt: Die Reform des Wohneigentumsgesetzes sieht im Entwurf eine stärkere Stellung der Verwalter vor. Das sehen manche Interessensvertreterverbände eher kritisch.	FOTO: DPA/ARCHIV
Eigentumswohnungen in Frankfurt: Die Reform des Wohneigentumsgesetzes sieht im Entwurf eine stärkere Stellung der Verwalter vor. Das sehen manche Interessensvertreterverbände eher kritisch. FOTO: DPA/ARCHIV © DPA Deutsche Presseagentur

Wohnungsnot, vor allem in Ballungsräumen, ist groß. Hausbesitz oder Mieten für viele nicht mehr bezahlbar. Das gilt auch für Eigentumswohnungen. Der Bund hat diesbezüglich die Reform eines Gesetzes auf den Weg gebracht, das die Beziehungen von Hausgemeinschaften und Verwaltern neu regelt. Doch die Initiative findet nicht nur Zustimmung.

Mieter kennen das: Das Zusammenleben mehrerer Parteien in einem Haus muss geregelt werden. Wer kehrt wann die Straße, putzt das Treppenhaus, erledigt den Winterdienst, mäht den Rasen? Das gilt auch für Hausgemeinschaften, bei denen die Bewohner Eigentümer ihrer Wohnungen sind. Näheres dazu regelt das Wohnuneigentumsgesetz aus dem Jahr 1951, das zuletzt 2007 novelliert worden war.

Nun steht eine neuerliche Reform an. Bauliche Veränderungen einer Wohnanlage - so sieht es der Gesetzentwurf vor - sollen von der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen werden können. Eine Einstimmigkeit wäre dann nicht mehr notwendig. Außerdem könnte beispielsweise der Einbau einer Ladestation für E-Autos von einzelnen Eigentümern sogar gegen die Mehrheit durchgesetzt werden, wenn sie die Kosten selber übernehmen.

Zudem billigt der Gesetzentwurf den Verwaltern von Wohnanlagen mehr Macht zu. Deren Aufgabe ist es, das gemeinschaftliche Eigentum einer Eigentumswohnanlage zu verwalten. Dazu können die Abwicklung der Abrechnungen mit Versorgungsträgern, die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten oder Schadensbeseitigungen und Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums gehören.

Besonders hier entzündet sich Kritik, die der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) mit Sitz in Bonn formuliert: »Das Wohnungseigentumsgesetz soll radikal umgestaltet werden, mit hohen neuen Risiken für die Wohnungseigentümer«, fürchtet WiE-Vorstand Gabriele Heinrich. Sie bemängelt vor allem, dass Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu »Geschäftsführern« der Wohnungseigentümergemeinschaften aufsteigen sollen. »Angemessene und leicht praktikable Eingriffs- und Kontrollrechte der Eigentümer fehlen. Diese Konstruktion ist umso fragwürdiger, da die Verwalter fremdes Geld und fremdes Vermögen verwalten. Zudem passt diese hohe Verantwortung nicht zu einem Berufsstand, in dem bei Weitem nicht nur Profis unterwegs sind«, kritisiert der Verband.

Klare Regeln erforderlich

WiE fordert daher: »Externe Verwalter dürfen keine Vertretungsmacht bekommen, Aufträge und Verträge für die Eigentümer verbindlich abzuschließen, ohne von diesen dazu bevollmächtigt zu sein.« WiE fordert, die entsprechende Regelung zu streichen, mindestens aber deutlich einzuschränken.

Zudem brauche es klarere Regeln, dass ein Verwalter ohne Eigentümerbeschluss nur in dringenden und geringfügigen Fällen handeln darf. »Die Wohnungseigentümer müssen befugt werden, den Handlungsspielraum der Verwalter zu erweitern - aber sie dürfen nicht in die Not gebracht werden, einen von Gesetz wegen viel zu starken Verwalter einschränken zu müssen.«

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund Hessen sieht hier Problempunkte: »Die Eigentümer müssen insbesondere über alle Vorgänge, die mit hohen finanziellen Verpflichtungen einhergehen, informiert sein. Zudem sollte es selbstverständlich sein, dass mehrheitlich nicht gewollte Entscheidungen des Verwalters verhindert werden können. Hier sehen wir dringenden Handlungsbedarf«, erklärt Geschäftsführer Younes Frank Ehrhardt.

Das geplante Gesetz führe für den Aufgabenumfang des Verwalters aber insbesondere eine neue, unbestimmte Begrifflichkeit ein: Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist. Damit würden dem Verwalter umfangreichere Aufgaben zugesprochen oder zumindest werde es streitig sein, welche Aufgaben von dieser neuen Begrifflichkeit umfasst sind, befürchtet Ehrhardt.

Anders sieht das der Verband der Immobilienverwalter Hessen (VDIVH): Die Eigentümer würden ihre Entscheidungsmacht nicht verlieren. Diese würde sogar verbessert geregelt, denn die Eigentümer könnten die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken oder erweitern können. »Aber Eigentümergemeinschaften, die sich eine effizientere Verwaltung wünschen und nicht über alles in einer Versammlung diskutieren wollen, können zukünftig mehr an den Verwalter delegieren«, meint der stellvertretende Vorstandsvorsitzender Christoph W. Venema. Sein Verband hält den Entwurf im großen und ganzen für gelungen. Nachbesserungsbedarf gebe es aber bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters, die zu »unkonkret« seien. Beispielsweise gebe es zu großen Interpretationsspielraum, ob eine Beschlussfassung geboten ist oder nicht. Die Aufnahme eines Pflichtenkatalogs in das Gesetz würde die Arbeit in der Praxis erleichtern.

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